Panduan KPR
Membeli rumah, terutama rumah pertama Anda, adalah salah satu keputusan terpenting dalam hidup. Makanya sering ada pepatah yang mengatakan bahwa membeli rumah itu seperti menemukan jodoh, seseorang yang kamu pilih untuk ditinggali hingga tua bahkan diwariskan ke anak cucu.
Memilih rumah untuk dibeli mungkin terlihat mudah, namun apakah pilihan Anda tepat berdasarkan kebutuhan dan kemampuan finansial Anda? Sekarang, mari kita telusuri Q&A dan Panduan Membeli Rumah berikut ini:
Prinsip Persetujuan KPR
Pastikan Laporan Pemeriksaan BI Baik!
Karakter seseorang dianggap sebagai salah satu faktor penting dalam persetujuan pinjaman.
Ini mirip dengan meminjamkan uang kepada seseorang yang tidak Anda kenal; Anda tentu ingin mengetahui karakter mereka.
Misalnya, jika Anda mengetahui bahwa orang yang ingin meminjam uang dari Anda memiliki riwayat berhutang uang kepada teman Anda dan belum mengembalikan atau terlambat membayarnya, Anda akan ragu untuk meminjamkan uang kepada mereka, bukan?
Bank bekerja dengan cara yang sama.
Mereka memeriksa karakter dan riwayat pembayaran Anda dengan meninjau status pemeriksaan BI Anda.
Ini menunjukkan semua hutang dan catatan pembayaran Anda yang ada.
Jika pengecekan BI Anda menemukan adanya masalah, bank akan enggan untuk menyetujui aplikasi pinjaman Anda.
Laporan Pemeriksaan BI Anda dikategorikan dari Call 1 hingga Call 5. Call 1 berarti Anda memiliki riwayat pembayaran yang baik, sedangkan Call 2 hingga Call 5 menunjukkan bahwa Anda memiliki hutang yang belum dibayar.
Semakin tinggi nomor Call, semakin lama Anda memiliki hutang yang belum dibayar.
Saran kami, jika Anda memiliki tunggakan utang yang terkait dengan Otoritas Jasa Keuangan (OJK), seperti pinjaman pribadi, cicilan leasing kendaraan atau motor, atau bahkan cicilan kartu kredit untuk peralatan rumah tangga, sebaiknya diselesaikan terlebih dahulu.
Memiliki hutang atau cicilan dengan pemberi pinjaman lain tidak menjadi masalah selama pembayaran Anda up to date.
Namun, jika Anda memiliki cicilan yang belum dibayar atau tertunda dengan pemberi pinjaman lain, hal itu dapat menghambat pengajuan pinjaman hipotek Anda.
Penghasilan yang Cukup dan Dapat Diverifikasi!
Saat meminjamkan uang kepada seseorang yang tidak Anda kenal, Anda juga akan mempertimbangkan kemampuan finansial mereka.
Anda tidak ingin meminjamkan mereka sejumlah uang hanya untuk mengetahui kemudian bahwa mereka berjuang untuk membayar cicilan.
Bank bekerja dengan cara yang sama. Saat Anda mengajukan pinjaman, sebagian besar bank memiliki aturan bahwa cicilan pinjaman
Anda tidak boleh melebihi 40% dari pendapatan Anda untuk meminimalkan risiko gagal bayar.
Setiap bank memiliki kebijakan mengenai persentase maksimum, mulai dari 30% hingga 50% dari pendapatan Anda, tergantung pada tingkat pendapatan Anda.
Biasanya, semakin tinggi penghasilan Anda, bank akan semakin fleksibel dalam menetapkan persentase cicilan.
Poin penting lain yang perlu ditekankan adalah bahwa pendapatan yang dimaksud di sini adalah pendapatan bersih Anda, yang dapat diakui dan diverifikasi oleh bank.
Penghasilan bersih berarti penghasilan Anda atau penghasilan gabungan dengan pasangan Anda (jika sudah menikah) setelah dikurangi semua cicilan pinjaman yang ada.
Faktor kedua adalah pendapatan harus dapat diverifikasi, artinya memiliki bukti yang jelas.
Jika Anda seorang karyawan, slip gaji Anda berfungsi sebagai bukti.
Bila Anda adalah pemilik usaha, Anda dapat memberikan laporan bank Anda atau dokumen pendukung lainnya seperti laporan keuangan, laporan laba rugi, dan kelengkapan legalitas usaha Anda, termasuk Surat Izin Usaha Perdagangan (TDP) dan Tanda Daftar Perusahaan (SIUP).
Diperlukan Rekening Koran!
Rekening koran adalah laporan cetak yang dikeluarkan oleh bank tempat Anda menabung atau menyimpan dana Anda.
Anda dapat mengunjungi layanan nasabah bank untuk meminta cetakan tersebut.
Umumnya, bank meminta rekening koran 3 bulan terakhir (bagi karyawan) dan 6 hingga 12 bulan terakhir (bagi pengusaha).
Rekening koran yang valid adalah yang sesuai dengan laporan penghasilan Anda.
Artinya, jika Anda seorang karyawan dan mengklaim memiliki gaji sebesar 10 Juta per bulan, selain dapat dibuktikan melalui slip gaji, mutasi saldo masuk sebesar 10 juta dari kantor Anda harus terlihat dalam rekening koran Anda setiap bulannya.
Hal yang sama berlaku jika Anda seorang pengusaha yang mengklaim memiliki omset usaha sekitar 100 juta per bulan, dengan penghasilan bersih dari omset sebesar 20 juta per bulan.
Selain harus terbukti dalam catatan keuangan Anda sendiri, rekening koran Anda juga harus mencerminkan total akumulasi saldo masuk bulanan ke rekening Anda sebesar 100 juta.
Properti yang Anda ajukan KPR harus memiliki legalitas lengkap.
Umumnya, hampir semua jenis pinjaman bank, terutama dalam jumlah yang besar, memerlukan jaminan.
Begitu juga dalam pengajuan KPR, jaminan pinjaman Anda adalah dokumen legalitas properti Anda sendiri.
Bank akan menunjuk seorang notaris yang bertujuan untuk memeriksa legalitas jaminan Anda dan membuat akta perjanjian Anda dengan bank mengenai jaminan pinjaman Anda.
Sebenarnya, ini adalah keuntungan bagi konsumen yang ingin membeli rumah melalui KPR, karena secara tidak langsung, bank akan memeriksa semua legalitas rumah yang akan dibeli, yang pada akhirnya melindungi debitur dari masalah legalitas di masa mendatang.
Bagi Anda yang ingin membeli rumah, sebaiknya konsultasikan terlebih dahulu legalitas properti kepada broker profesional yang Anda kenal atau kunjungi notaris.
Sedangkan untuk perumahan baru, jika perumahan tersebut sudah bekerjasama dengan bank dan dapat menerima pembayaran melalui KPR, itu berarti perumahan tersebut sudah memiliki legalitas yang lengkap, karena bank tidak akan bekerja sama dengan pengembang yang legalitasnya belum lengkap.
Legalitas yang dimaksud untuk dijaminkan kepada bank adalah sertifikat (bisa SHM atau SHGB), IMB, dan PBB tahun terakhir.
Persiapkan Uang Muka (DP)
Besaran uang muka (DP) pada umumnya untuk rumah pertama adalah sekitar 10% hingga 20% dari harga jual. Namun, dalam beberapa kasus perumahan baru, DP juga bisa lebih kecil, misalnya jika pengembang memberikan diskon untuk mengurangi jumlah DP Anda menjadi angka yang relatif lebih kecil dari persyaratan bank, bahkan sampai DP Nol.
Besar DP itu sendiri dapat bervariasi tergantung pada beberapa faktor, antara lain:
- Berdasarkan kepemilikan rumah Jika Anda adalah pembeli rumah pertama, DP yang harus Anda siapkan berkisar antara 10% hingga 20%. Rumah pertama ini mengacu pada rumah pertama yang sedang dalam periode cicilan KPR. Jadi, jika sebelumnya Anda sudah membeli rumah secara tunai atau mungkin melalui KPR tetapi sudah lunas, dan Anda ingin mengajukan KPR lagi, maka Anda masih termasuk dalam kategori pembeli rumah pertama.
Sedangkan untuk kepemilikan rumah kedua, DP yang harus dibayar sebesar 30%, dan akan lebih besar lagi untuk kepemilikan rumah ketiga dan seterusnya.
- Berdasarkan luas bangunan Sesuai dengan ketentuan Bank Indonesia mengenai KPR, besaran DP juga ditentukan berdasarkan luas bangunan yang ingin Anda beli. Jika luas bangunan yang Anda ingin beli masih di bawah 70 meter persegi, maka DP yang perlu Anda siapkan bisa lebih rendah, mulai dari 10% (tergantung kebijakan masing-masing bank).
- Sedangkan untuk luas bangunan di atas 70 meter, DP minimal sebesar 20%. Yang diatur adalah luas bangunan, bukan luas tanah. Jadi, jika Anda membeli rumah dengan bangunan seluas 45 meter persegi di atas tanah seluas 100 meter, itu masih dianggap sebagai pengajuan KPR dengan luas bangunan di bawah 70 meter persegi.
- Berdasarkan nilai appraisal bank Seperti yang sudah dijelaskan sebelumnya, persentase DP dihitung berdasarkan nilai appraisal yang diberikan oleh bank. Jika nilai transaksi Anda ternyata melebihi nilai appraisal, maka Anda diharuskan untuk menambahkan DP.
- Berdasarkan kemampuan finansial Anda Prinsipnya sama dengan poin pertama saat bank menilai penghasilan Anda. Misalnya, jika Anda hanya mampu mencicil sebesar 3 juta per bulan, sedangkan cicilan rumah yang Anda inginkan dengan DP 30% ternyata sebesar 4 juta per bulan, maka bank akan meminta penambahan DP sehingga setelah penambahan DP tersebut, cicilan Anda menjadi 3 juta per bulan.
Harus Warga Negara Indonesia dan Berdomisili di Indonesia
Berdomisili di Indonesia berarti pemohon tinggal di Indonesia dan sering berada di Indonesia. Hal ini sering menjadi kendala bagi pemohon yang berstatus sebagai Tenaga Kerja Indonesia (TKI) di luar negeri dan juga bagi mereka yang bekerja di kapal pelayaran di luar negeri, karena meskipun mereka memiliki rumah di Indonesia, mereka termasuk dalam kategori tidak berdomisili di Indonesia.
Namun, berdasarkan pengalaman kami, ada beberapa bank di Indonesia yang memberikan kebijakan khusus bagi Anda yang bekerja di luar negeri namun memiliki keluarga di Indonesia, selama Anda bekerja secara formal (bukan non-formal) di perusahaan yang memiliki reputasi baik, dan lebih baik lagi jika perusahaan tersebut memiliki kantor cabang perwakilan di Indonesia.
Memenuhi Persyaratan Usia Pengajuan KPR
- Usia minimum 21 tahun atau sudah menikah
Bagi pemohon yang berusia di bawah 21 tahun, bank akan menolak permohonan kredit kecuali jika pemohon sudah menikah.
- Saat Kredit Lunas, Usia Maksimum 56 tahun (untuk Karyawan) dan 60 tahun (untuk Pengusaha)
Usia Anda akan mempengaruhi periode maksimal pinjaman yang dapat Anda ajukan. Semakin tua usia pengajuan, periode pinjaman akan semakin singkat, dan jumlah pinjaman yang dapat Anda dapatkan akan semakin kecil.
Sebagai contoh, jika Anda seorang karyawan berusia 25 tahun dengan periode pinjaman 40 tahun, meskipun penghasilan mereka sama, jumlah pinjaman yang mereka dapatkan akan berbeda.
Misalnya, jika penghasilan mereka berdua adalah 15 juta per bulan, maka bagi mereka yang berusia 25 tahun dapat mencicil 5 juta per bulan selama 20 tahun, sedangkan bagi yang berusia 40 tahun hanya dapat mencicil 5 juta per bulan selama 10 tahun, yang otomatis mengakibatkan jumlah pinjaman yang dapat mereka peroleh menjadi berbeda.
Status Karyawan Tetap Minimal 2 Tahun Bekerja (Jika Karyawan)
Artinya, yang diizinkan mengajukan KPR hanyalah karyawan yang memiliki status karyawan tetap. Pada umumnya, bank menetapkan minimal pengalaman kerja selama 2 tahun secara akumulatif.
Artinya, jika Anda pernah bekerja di Perusahaan A selama 1 tahun dan Perusahaan B selama 1 tahun, dan sudah diangkat sebagai karyawan tetap, maka Anda dianggap memiliki status karyawan tetap dengan pengalaman kerja minimal 2 tahun.
Bagi Anda yang bekerja dengan kontrak tahunan, hal ini akan menjadi kendala dalam proses pengajuan KPR, kecuali jika Anda memiliki kontrak kerja dalam jangka waktu yang sangat lama, misalnya 10 tahun atau 15 tahun.
Memiliki Izin Usaha (Jika Pengusaha)
Bagi Anda yang memiliki penghasilan dari usaha, wiraswasta, atau Usaha Kecil Menengah (UKM), Anda diharuskan memiliki izin badan usaha, antara lain Surat Keterangan Domisili Usaha (SKDU), Tanda Daftar Perusahaan (TDP), dan Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP). Lebih baik lagi jika Anda sudah memiliki badan usaha seperti CV atau PT.
Bank ingin memastikan bahwa sumber penghasilan Anda berasal dari usaha yang sudah berizin dan legal. Jika Anda sudah memiliki usaha namun belum memiliki legalitas, sebaiknya segera mengurus izin usaha Anda.
Data pribadi Anda dan pasangan (jika sudah menikah) harus lengkap
Siapkan dokumen legalitas yang lengkap, baik dari sisi pribadi Anda maupun pasangan Anda jika sudah menikah, antara lain Kartu Tanda Penduduk (KTP), Kartu Keluarga, Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP), dan Surat Nikah. Pastikan dokumen-dokumen tersebut masih berlaku, dan Anda juga memiliki dokumen fisik aslinya, karena saat proses akad, Anda akan diminta untuk menunjukkan dokumen aslinya kepada notaris.
Bagi Anda yang sudah menikah, pasangan Anda wajib hadir dalam penandatanganan akad jual beli maupun akad KPR dengan bank.
Pertanyaan Seputar KPR (Kredit Pemilikan Rumah)
Apa yang terjadi jika BI Checking saya bermasalah?
Anda dapat pergi ke bank atau lembaga keuangan yang memiliki masalah dengan Anda untuk melunasi semua hutang Anda. Jangan lupa meminta surat keterangan lunas secara tertulis yang dicap dan ditandatangani oleh pejabat berwenang.
Surat tersebut dapat digunakan sebagai bukti kepada bank bahwa Anda telah menyelesaikan kewajiban tertunda di pihak lain.
Biasanya, proses ini tidak instan. Anda perlu menunggu selama 1 hingga 3 bulan sampai data BI checking dibersihkan setelah Anda mendapatkan surat keterangan lunas tersebut.
Bagaimana jika penghasilan saya tidak memadai?
Ada beberapa cara yang dapat Anda lakukan jika penghasilan Anda dianggap kurang oleh lembaga perbankan saat mengajukan KPR, antara lain:
- Menambah jumlah uang muka (DP)
Dengan menambah jumlah uang muka, pinjaman Anda menjadi lebih kecil, dan cicilan Anda akan menjadi lebih kecil juga. Dengan cicilan yang lebih kecil, persyaratan penghasilan juga menjadi lebih rendah.
- Memperpanjang tenor pinjaman
Semakin lama periode pinjaman, cicilan akan menjadi lebih kecil, dan artinya persyaratan penghasilan minimum juga menjadi lebih rendah.
- Mengajukan suku bunga tetap yang lebih rendah
Cari bank yang menawarkan suku bunga promo yang kompetitif. Suku bunga tetap yang lebih rendah akan membuat cicilan menjadi lebih kecil, dan persyaratan penghasilan minimum juga menjadi lebih rendah.
Bagaimana jika saya tidak dapat membuktikan penghasilan saya?
Bagi karyawan yang menerima gaji dalam bentuk tunai dan tidak pernah mentransferkannya ke rekening tabungan pribadi, Anda dapat meminta bantuan dari departemen SDM atau keuangan perusahaan minimal 3 bulan sebelum mengajukan KPR, agar gaji dan tunjangan Anda selalu ditransfer ke rekening pribadi Anda. Selain itu, sertakan juga slip gaji asli dan surat keterangan penghasilan dari perusahaan Anda.
Bagi pengusaha, setiap pembayaran yang Anda terima dari pelanggan sebaiknya disetorkan secara berkala ke rekening perusahaan Anda, baik setiap hari atau seminggu sekali, agar omset perusahaan Anda terlihat dalam rekening perusahaan Anda. Lakukan ini minimal 6 bulan sebelum mengajukan KPR.
Bagaimana jika saya ingin membayar uang muka lebih besar atau lebih kecil?
Anda diperbolehkan membayar uang muka lebih besar. Beberapa bank membatasi jumlah uang muka tidak boleh melebihi persentase tertentu, sementara beberapa bank juga membatasi jumlah pinjaman KPR minimum Anda. Sebagai contoh, jika kebijakan bank tempat Anda mengajukan KPR menetapkan jumlah pinjaman KPR minimum sebesar 150 juta Rupiah, sedangkan rumah yang ingin Anda beli seharga 500 juta Rupiah, maka maksimal uang muka yang dapat Anda bayarkan adalah 350 juta Rupiah.
Uang muka minimum di beberapa bank saat ini sebesar 10%, namun dalam beberapa kasus, Anda mungkin diminta membayar uang muka lebih dari 10%. Untuk itu, ada beberapa cara yang dapat Anda tempuh agar dapat membayar uang muka yang lebih kecil, antara lain:
Melunasi hutang atau cicilan yang sedang berjalan di tempat lain, sehingga bank akan menilai penghasilan bersih Anda menjadi lebih besar (jika bank meminta Anda menambah uang muka karena penghasilan bersih Anda tidak memadai).
Mencari bank yang menawarkan suku bunga atau uang muka promo yang lebih kompetitif.
Mencari perumahan baru yang menawarkan promo uang muka rendah karena adanya diskon harga yang dapat mengurangi harga.
Bagaimana jika saya sudah memiliki rumah dan ingin mengajukan KPR lagi?
Anda tetap dapat mengajukan KPR untuk rumah kedua, ketiga, atau seterusnya. Namun, semakin banyak KPR yang Anda ajukan, uang muka yang perlu Anda siapkan menjadi lebih besar.
Umumnya, untuk rumah pertama, uang muka minimum yang perlu Anda siapkan adalah 10%. Untuk rumah kedua, menjadi 15%. Untuk rumah ketiga, menjadi 20%, dan seterusnya.
Bagaimana jika saya adalah WNA yang sudah lama tinggal di Indonesia?
Saat ini, kebijakan BI hanya memberikan pinjaman KPR kepada Warga Negara Indonesia (WNI).
Bagaimana jika saya menikah dengan WNA?
Masih dimungkinkan selama rumah yang Anda beli diajukan permohonan KPR atas nama Anda atau pasangan Anda yang WNI.
Namun, perlu diingat bahwa penghasilan yang diakui oleh bank adalah penghasilan dari WNI. Jadi, misalnya jika Anda seorang perempuan WNI yang menikah dengan WNA dan berstatus sebagai ibu rumah tangga, sedangkan suami Anda yang bekerja dan berpenghasilan adalah WNA, Anda tidak dapat mengajukan KPR karena penghasilan suami Anda yang berstatus sebagai WNA tidak dapat diperhitungkan oleh bank.
Namun, sebaliknya, misalnya jika Anda menikahi wanita WNA dan Anda yang bekerja dan berpenghasilan, maka Anda masih dapat mengajukan permohonan KPR.
Bagaimana jika usia saya kurang atau lebih dari persyaratan?
Bagi yang usianya di bawah 21 tahun, meskipun memiliki penghasilan tetap, belum diizinkan mengajukan permohonan KPR kecuali jika sudah menikah.
Bagi karyawan yang usianya lanjut, misalnya berusia 50 tahun, maksimal mengajukan KPR hanya untuk masa pinjaman selama 5 tahun, karena masa lunas akan terjadi pada usia 56 tahun. Namun, jika Anda tetap ingin mengajukan KPR misalnya untuk masa pinjaman selama 10 tahun, Anda dapat memberikan keterangan dari tempat kerja bahwa usia pensiun Anda dari perusahaan adalah pada usia 61 tahun. Biasanya, bank mensyaratkan masa lunas pinjaman pada usia 56 tahun, tetapi jika Anda dapat memberikan keterangan bahwa usia pensiun Anda lebih lama, bank dapat mempertimbangkan untuk memperpanjang masa cicilan hingga usia pensiun Anda di tempat kerja.
Apakah benar pelaut tidak dapat mengajukan KPR?
Itu tergantung. Bagi Anda yang bekerja sebagai pelaut dengan status kontrak dan bekerja di perusahaan asing, memang tidak dapat mengajukan permohonan KPR.
Namun, bagi Anda yang bekerja sebagai pelaut dengan status karyawan tetap dan memiliki perwakilan perusahaan di Indonesia, masih dimungkinkan mengajukan permohonan KPR.
Profesi apa saja yang sulit mendapatkan KPR?
Di luar catatan formal di bank, terdapat banyak persyaratan KPR yang tidak tertulis, tetapi sebenarnya menjadi pertimbangan saat bank menentukan persetujuan KPR.
Beberapa profesi seperti pengacara, militer, dan polisi memiliki banyak pertimbangan khusus terkait persetujuan KPR, terutama untuk pengajuan permohonan pertama kali, karena bank belum dapat menilai karakter peminjam.
Selain itu, golongan pekerja lepas juga akan menghadapi kendala dalam mengajukan permohonan KPR, termasuk pemilik toko online, peserta multi-level marketing (MLM), agen asuransi, artis, dan pekerja lepas lainnya.
Pertanyaan Seputar Biaya Transaksi Properti
Biaya Uang Muka (Down Payment/DP)
Bagi Anda yang mengajukan KPR, bank mengharuskan pembayaran uang muka minimum. Secara umum, uang muka minimum adalah 10% hingga 30%. Namun, dalam beberapa kasus, di perumahan baru dengan promosi khusus, uang muka dapat lebih kecil atau bahkan nol.
Biaya Notaris (Akta Jual Beli dan Balik Nama/ AJB dan BBN)
Biaya Akta Jual Beli (AJB) dan Biaya Balik Nama (BBN) adalah biaya yang timbul untuk melegalisasi transaksi jual beli Anda dengan pihak penjual atau pengembang, serta memproses peralihan nama properti dari pihak penjual kepada pembeli.
Besaran biaya AJB dan BBN umumnya berkisar 1% dari nilai transaksi properti. Namun, dalam beberapa kasus, besaran biaya AJB dan BBN bisa lebih kecil untuk properti mewah atau lebih besar untuk properti yang lebih terjangkau, tergantung kebijakan notaris tersebut.
Pajak Pembelian atau BPHTB (Bea Peralihan Hak Tanah dan Bangunan)
Setiap transaksi properti, baik oleh pihak penjual maupun pembeli, harus membayar pajak. Pihak penjual membayar Pajak Penghasilan (PPh) atau yang biasa disebut pajak penjual sebesar kira-kira 2,5% dari nilai transaksi properti.
Sedangkan bagi Anda yang membeli properti, dikenakan Pajak Pembelian atau BPHTB sekitar 5% dari nilai transaksi properti.
Biaya KPR (Kredit Pemilikan Rumah)
Bagi Anda yang mengajukan pembelian melalui KPR, bank akan menagihkan biaya KPR kepada Anda. Biaya KPR ini terdiri dari beberapa komponen, antara lain biaya provisi, biaya asuransi kebakaran dan asuransi jiwa, serta biaya administrasi.
Oleh karena itu, biaya KPR dapat bervariasi untuk setiap individu, meskipun harga dan jumlah pinjaman yang diajukan sama. Perbedaan umur, misalnya, dapat menyebabkan variasi dalam biaya asuransi jiwa. Semakin tua usianya, semakin tinggi biaya asuransi jiwa yang mengakibatkan biaya KPR menjadi lebih besar.
Secara umum, besaran biaya KPR adalah 5% hingga 6% dari jumlah pinjaman yang diajukan (bukan dari harga jual).
Biaya Peningkatan Sertifikat Hak Guna Bangunan menjadi Sertifikat Hak Milik
Bagi Anda yang membeli properti primer (properti baru) dari pengembang, umumnya sertifikat yang Anda dapatkan adalah Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB). Bank tetap menerima dengan baik dan tetap dapat menyetujui permohonan KPR Anda meskipun bukan Sertifikat Hak Milik (SHM).
Namun, jika Anda ingin meningkatkan sertifikat SHGB menjadi SHM, biaya peningkatan menjadi beban konsumen. Besaran biaya peningkatan ini berkisar antara 1,5 hingga 2 juta Rupiah (untuk rumah dengan harga di bawah sekitar 1 miliar Rupiah).
Pertanyaan Seputar Proyek Perumahan Baru (Primary Project)
Mengapa perumahan baru dapat memberikan promo uang muka atau bahkan nol uang muka?
Hal ini dimungkinkan karena sebenarnya uang muka yang harus Anda bayarkan disubsidi oleh pengembang. Bahkan, dalam beberapa kasus, tidak hanya uang muka yang disubsidi, tetapi juga biaya-biaya surat-surat dan bahkan biaya KPR.
Bagaimana cara saya mengetahui apakah legalitas perumahan tersebut sudah lengkap?
Secara sederhana, Anda dapat menanyakan apakah perumahan tersebut menerima pembayaran melalui KPR dan apakah sudah bekerja sama dengan bank yang memberikan fasilitas KPR. Juga, apakah sudah ada yang melakukan akad menggunakan KPR di perumahan tersebut?
Mengapa demikian? Karena saat pengembang mengajukan kerjasama kepada bank untuk mendapatkan dukungan fasilitas KPR, pengembang harus melengkapi semua legalitas perumahan. Jika legalitas perumahan tersebut tidak lengkap, bank tidak akan mau bekerja sama dengan pengembang. Secara logika, bank juga tidak akan memberikan pinjaman kepada konsumen untuk membeli properti yang legalitasnya bermasalah.
Syarat minimal yang harus dipenuhi pengembang agar bisa bekerja sama dengan bank adalah memiliki site plan yang sudah disahkan, memiliki kepemilikan tanah oleh pengembang, dan memiliki sertifikat induk. Selain itu, sudah harus terbit Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan sudah membayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) untuk tahun terakhir.
Jika membeli rumah indent, kapan cicilan harus mulai dibayar?
Patokan untuk mulai membayar cicilan adalah setelah akad jual beli dan akad KPR dengan bank dilakukan.
Ada beberapa perumahan yang melakukan akad setelah rumah selesai dibangun (unit ready stock), dan ada juga yang melakukan akad indent, yang berarti akad dilakukan terlebih dahulu sebelum rumah dibangun.
Terlepas dari apakah rumahnya sudah jadi atau belum, Anda harus mulai membayar cicilan kepada bank setelah akad KPR dengan bank dilakukan (jika menggunakan KPR).
Perbedaan antara KPR Syariah dan KPR Konvensional
Perbedaan Skema AKAD KPR
Di bank syariah, semua transaksi harus didasarkan pada akad yang sesuai dengan prinsip-prinsip Syariah Islam yang terdapat dalam Al-Qur’an, Hadis, dan mendapatkan fatwa dari Majelis Ulama Indonesia (MUI). Beberapa akad yang umum digunakan adalah al-mudharabah (bagi hasil), al-musyarakah (kerjasama), al-musaqat (kerja sama tani), al-ba’i (jual beli), al-ijarah (sewa-menyewa), dan al-wakalah (keagenan). Sedangkan di bank konvensional, perjanjian dibuat berdasarkan hukum positif yang berlaku di Indonesia.
Konsep Keuntungan Bank yang Berbeda
Bank syariah mendapatkan keuntungan melalui pendekatan bagi hasil (al-mudharabah), sedangkan bank konvensional menggunakan konsep bunga untuk menghitung keuntungan. Di bank konvensional, keuntungan didapat dari selisih bunga yang diberikan kepada nasabah yang menabung dengan bunga yang diminta dari peminjam, dalam hal ini pemohon KPR.
Perbedaan Skema Cicilan (Floating vs Flat)
Salah satu perbedaan utama terletak pada sistem cicilan. Bank konvensional menggunakan sistem bunga mengambang atau anuitas, sedangkan bank syariah menggunakan sistem margin (bagi hasil) yang telah ditentukan sejak awal kredit hingga berakhir.
Di bank syariah, cicilan tetap dari awal hingga akhir, sedangkan di bank konvensional, cicilan tetap pada periode awal, biasanya antara 1 hingga 3 tahun, namun setelah periode tersebut berakhir, cicilan akan naik dan dipengaruhi oleh suku bunga Bank Indonesia. Jika suku bunga Bank Indonesia naik, cicilan juga akan naik, dan sebaliknya.
Perbedaan Besaran Cicilan
Pada bank syariah, besaran cicilan menggunakan sistem Flat, yang berarti besaran cicilan tetap dari awal hingga akhir, meskipun bisa berbeda-beda sesuai dengan kesepakatan di awal. Sedangkan pada bank konvensional, besaran cicilan menggunakan sistem tetap dan mengambang. Artinya, dalam periode tertentu, cicilan tetap, namun setelah periode tersebut berakhir, cicilan akan mengambang (mengikuti suku bunga Bank Indonesia).
Umumnya, cicilan pada periode mengambang akan lebih besar daripada periode tetap. Periode tetap pada bank konvensional berbeda-beda, ada opsi periode tetap selama 1 tahun, 2 tahun, atau hingga 5 tahun. Setelah periode tetap berakhir, cicilan masuk ke skema mengambang yang besarannya dipengaruhi oleh suku bunga Bank Indonesia. Pada umumnya, cicilan pada periode mengambang akan lebih besar daripada saat periode tetap.
Jika dibandingkan dengan pinjaman yang sama, pada umumnya cicilan di bank konvensional pada periode tetap akan lebih kecil dibandingkan dengan di bank syariah. Hal ini disebabkan oleh perbedaan perhitungan margin di bank syariah dengan perhitungan bunga di bank konvensional. Sebagai contoh, saat margin di bank syariah sebesar 9% per tahun, hal itu tidak berarti sama dengan bunga bank konvensional sebesar 9% per tahun.
Sebagai gambaran, saat artikel ini ditulis, suku bunga bank konvensional rata-rata berada di kisaran 9% hingga 11%, sedangkan jika margin syariah sebesar 9% (dikonversi menjadi bunga konvensional) setara dengan sekitar 13,5% bunga bank konvensional.
Contohnya, jika Anda mengajukan pinjaman KPR sebesar 500 juta ke Bank Syariah dengan margin 9% dan ke Bank Konvensional dengan suku bunga 9% (tetap selama 3 tahun), dan kedua pinjaman tersebut diajukan selama 15 tahun, skemanya adalah sebagai berikut:
- Di bank syariah, cicilan selama 15 tahun tetap sebesar 6,4 juta per bulan.
- Di bank konvensional, cicilan pada 3 tahun pertama adalah 5 juta per bulan, setelah periode tetap berakhir pada tahun ke-4, cicilan Anda akan mengikuti suku bunga floating sekitar 13% (pada kondisi floating saat artikel ini ditulis), dan berubah menjadi 6,3 juta per bulan.
Jika hanya melihat angka, pada awalnya nasabah syariah membayar lebih tinggi, tetapi mendapatkan kepastian. Namun, bagi nasabah bank konvensional, mereka bisa menghemat pada awalnya, tetapi cicilan bisa menjadi lebih besar atau lebih kecil dari cicilan bank syariah ketika mengalami fluktuasi kondisi ekonomi.
Perbedaan Tenor (Lama Pinjaman)
Tenor adalah periode cicilan. Di bank konvensional, Anda dapat memilih periode cicilan hingga 20 atau bahkan 25 tahun, sedangkan di bank syariah, umumnya hanya bisa sampai 15 tahun. Hal ini akan mempengaruhi besaran pinjaman yang dapat Anda terima. Dengan penghasilan yang sama, Anda bisa mendapatkan pinjaman yang lebih besar di bank konvensional karena memiliki tenor yang lebih lama.
Sebagai contoh, seseorang yang berusia 30 tahun dengan kapasitas cicilan sebesar 4 juta per bulan. Jika dia mengajukan pinjaman ke bank syariah dan bank konvensional, dengan bunga 9,5% dan tenor 25 tahun di bank konvensional, maka pinjaman yang bisa diperoleh di bank konvensional adalah sebesar 450 juta, sedangkan jika dia mengajukan ke bank syariah (dikonversi menjadi bunga sekitar 14%) dengan tenor 15 tahun, maka pinjaman yang bisa diperoleh adalah sebesar 300 juta. Namun, jika dibandingkan selama 15 tahun, orang tersebut bisa mendapatkan pinjaman sebesar 370 juta jika diajukan ke Bank Konvensional.
Perhitungan Denda dan Pinalti yang Berbeda
- Pinalti Pinalti adalah kompensasi yang harus Anda bayar jika Anda melunasi pinjaman sebelum jangka waktu kredit berakhir. Jika Anda melunasi lebih awal di bank konvensional, biasanya Anda akan dikenakan pinalti sebesar sekitar 1% dari sisa pokok hutang. Sedangkan di bank syariah, Anda tidak akan dikenakan biaya pinalti.
- Denda Sebaliknya, jika Anda terlambat membayar baik di bank konvensional maupun di bank syariah, Anda akan dikenakan denda. Besaran denda di bank konvensional pada umumnya lebih kecil dibandingkan dengan bank syariah.
Faktor Persetujuan yang Berbeda
Bank syariah akan menolak memberikan kredit untuk kegiatan bisnis yang melanggar prinsip-prinsip Islam, seperti perdagangan barang haram, bunga (riba), perjudian (maisir), dan praktik manipulatif (ghahar). Sedangkan bank konvensional akan memberikan kredit asalkan debitur memenuhi semua persyaratan seperti yang dijelaskan sebelumnya dan tidak melanggar hukum negara.
Bagi Anda yang bekerja atau memiliki usaha yang mungkin melanggar prinsip-prinsip Islam atau berada dalam area abu-abu menurut hukum Islam, akan menjadi kendala jika Anda mengajukan KPR ke bank syariah.
Contohnya, jika Anda pengusaha ritel atau kafe atau restoran yang menjual minuman beralkohol, meskipun sudah memiliki izin sesuai hukum negara, tetapi tetap dianggap melanggar prinsip-prinsip Islam.
Bank syariah akan menolak permohonan KPR Anda. Hal yang sama juga berlaku untuk beberapa jenis pekerjaan yang masuk dalam kategori abu-abu, seperti DJ di klub malam, karyawan di spa atau tempat pijat, hotel melati, dunia hiburan malam, dan sebagainya.
Apakah Bank Syariah Khusus untuk Muslim?
Tidak, Bank Syariah tidak hanya untuk Muslim. Bahkan, non-Muslim juga bisa mengajukan KPR ke Bank Syariah.
Jadi, Mana yang Lebih Baik, Syariah atau Konvensional?
Berdasarkan penjelasan di atas (terlepas dari nilai-nilai agama), masing-masing pilihan memiliki kelebihan dan kekurangannya sendiri.
Bagi Anda yang menginginkan kepastian besaran cicilan dan ingin terhindar dari risiko kenaikan cicilan di masa depan, maka pilihan yang tepat adalah bank syariah. Sedangkan bagi Anda yang memiliki penghasilan terbatas dan membutuhkan tenor yang lebih lama untuk